Skip to content

อยู่คอนโด

ข่าวอสังหา,การลงทุน และรีวิวิคอนโดเปิดใหม่ [ฺBeta]

Category Archives: การเลือกคอนโด

1. เลือกทำเลวิเคราห์ทำเล ที่เราจะซื้อและรองเชคราคาว่าย่านไหนมีราคาเท่าไร แล้วเรามีงบที่จะซื้อเท่าไร

2. หาข้อมูลว่ามีโครงการไหนที่กำลังจะเปิดขาย หรือเปิดขายอยู่ โครงการพร้อมอยู่ หรือ โครงการที่กำลังก่อสร้าง ศึกษาทิศของห้อง และแบบห้อง ว่าเราชอบหรือเปล่า

3. การจอง ถ้าเข้าไปซื้อวันแรกที่เปิดขาย (presale) ถ้ามีคนมาเยอะก็จะให้จับฉลาก แล้วค่อยเลือกห้อง หลักจากเลือกได้ห้องแล้ว ผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จะให้ว่ามัดจำค่าจองก่อน เช่น ประมาณ 5000 บาท

4. ทำสัญญาจองซื้อ ภายใน 7 วันผู้พัฒนาโครงการที่เราจองไว้จะนัดให้เรามาทำสัญญา (สำหรับโครงการที่ยังไม่ได้ ผ่าน EIA ) ค่าทำสัญญาก็แล้วแต่ผู้พัฒนาโครงการ โดยปกติประมาณ 30,000 บาทขึ้นไป สัญญาจะระบุรายละเอียดเกี่ยวกับวัสดุที่ใช้การก่อสร้างแบบห้อง ของแถม ข้อมูลรายการผ่อนแต่ล่ะเดือน ค่าใช้จ่ายวันโอน ระยะเวลากำหนดสร้างเสร็จ โดยเราต้องอ่านให้ละเอียด บางผู้พัฒนาโครงการอาจจะหมกเม็ดเอาเปรียบเราได้ เช่นก่อสร้างล่าช้าก็จะไม่ชดเชยให้ เป็นต้น

6. การผ่อนดาว์ หลังจากทำสัญญาจองซื้อเสร็จ เดือนต่อไปก็ทำการจ่ายดาวว์ ตามที่ระบุในสัญญา โดยทั่วไปสามารถไปจ่ายที่ธนาคาร  หรือ  ตู้ ATM หรือ เข้าไปจ่ายที่สำนักงานขายของโครงการ  การจ่ายดาวว์ โดยทั่วไปจะจ่ายประมาณ  10% ขึ้นไปของค่าห้องชุดคอนโด  โดย หารด้วย จำนวนง่วดที่ต้องชำระ เช่น ค่าห้องชุด ราคา 1.8 ล้าบาทผ่อนดาวว์  20 ง่วด ชำระเป็นเงิน 10%  คือ (((1,800,000 x 10)/100)/20)-(ค่าทำสัญญา+ค่าจองซื้อ) = เงินที่ต้องชำระแต่ละเดือน

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย  ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายโครงการที่เราซื้อต้องได้ผ่านการ EIA (พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ) โดยผู้พัฒนาโครงการจะนัดเข้ามาทำสัญญาในภายหลัง ปกติไม่มีค่าใช้จ่าย

8 ขอยืนกู้หรือปรึกษาเกี่ยวกับสินเชื่อต่าง ในระหว่างที่รอให้โครงการคอนโดสร้างเสร็จ เราก็ควรจะไปปรึกษาสินเชื่อกู้ซื้อบ้านต่างๆ
ถ้าเกิดเรากู้ไม่ผ่าน หรือยอดกู้เราไม่ถึง เราจะได้แก้ปัญหาได้ทัน

9. ตรวรับมอบห้องชุดหลังจากสร้างเสร็จ  บริษัทผู้พัฒนาโครงการหลังจากสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วจะให้เราเข้าตรวจงานของห้องชุดตัวเอง ถ้าเราพบปัญหา (Defect) หรือ ผู้พัฒนาไม่ทำตามแบบในสัญญากับเรา  ผู้พัฒนาเขาจะแก้ห้องให้เราจนเราพอใจ แล้วเราค่อยเซ็นรับมอบห้องชุด

10 โอนกรรมสิทธ์ห้องชุดคอนโด ผู้พัฒนาโครงการจะนัดเราเข้ามทำสัญญาโอนกรรมสิทธ์ และเราก็ต้องชำระเงินที่เหลือ ประมาณ 90%  ของราคาห้องพร้อมค่าธรรมเนียมต่างๆ และ เก็บค่ากองทุนส่วนกลาง 1 ปี  หลังจากนั้นเราก็ย้ายเข้าอยู่คอนโดได้ครับ

Advertisements

ทำเลคือสิ่งทำสำคัญที่สุดในการเลือกซื้อคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์ โดยหลัการดูทำเลต้องอาศัยประสบการณ์ ถ้ามีความคุ้นเคยในพื้นที่นั้นๆก็จะดี หรือสอบถามคนที่รู้ทำเลนั้นๆว่าเป็นอย่างไร   อย่างไรก็ตามเรื่องของทำเลคือส่ิงสำคัญที่สุด “ทำเล ทำเล” ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่งแล้วเราจะต้องดูอะไรบ้างล่ะถึงจะได้ ทำเลที่ดี ?

1 ทำเลแนวรถไฟฟ้า
กรุงเทพชั้นนอกหรือชั้นในไม่สามารถบอกมูลค่าของทำเลได้ เพราะมันเป็นคำที่กว้างไป ในอนาคตอาจมี รถไฟ้ฟ้าเต็มไปหมด มิชะนั้นเราควรต้องดู
ทำเลว่าอยู่ย่านใด เช่น สยาม,เพลิงจิต,ท่องหล่อ,สีลม เลือกหาทำเลทีดีที่สุดสำหรับปล่อยเช่า หรือ ขายต่อในอนาคต แต่ในทำเลที่ดีๆ มักจะมีราคาแพงมากๆ ถ้าคอนโดอยู่ห่าง   BTS  ใน ระยะไม่เกิน 300 เมตร โดยตอนนี้ปี 2555 เขาเปิดขายกัน ราคาไม่ต่ำกว่า ตารางเมตรละ 1 แสนบาทแล้ว ถ้าเราเลือกโครงการคอนโดให้ห่างออกไปสัก 500 – 1,000 เมตร จาก BTS เราอาจจะได้ราคาที่ ตารางละ 60,000-80,000  กว่าบาท หรือ เลือกทำเล ย่านในอานาคต เช่น  บางซือ หรือ ฝังธน-ราชพฤกษ์ ทีอนาตค รถไฟ้ฟ้ากำลังจะไปถึง สร้างเสร็จอีก 2 ปี (ประมาณปี 57)

2 คอนโดริมน้ำเจ้าพระยา
อีกทำเลสำหรับคอนโดที่ นิยมกัน ก็ คือ คอนโด ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตอนนี้มีให้เลือกเยอะมาก ราคาก็แพงมากๆ แถม ไม่ได้อยู่ในแนวรถไฟฟ้าด้วย จุดเด่นของคอนโดริมน้ำ คือ วิวจะสวยครับสำหรับชั้นสูงวิวตอนกลางคืน การเลือกก็ต้องดูมุมและวิวของห้องให้ดีนะครับ ถ้าได้ห้องที่มองไม่เห็นแม่น้ำก็แถบจะไม่ได้ประโยชน์อะไร คอนโดที่อยู่ริมน้ำจะมีสิ่งอำนวนควาสะดวกอีกอย่างหนึ่งก็ คือ มีท่าเรือของโครงการสามารถรับส่งลูกบ้าน ไปขึ้น BTS  ได้ เช่น  BTS ตากสิน สะดวกและรถไม่ติดด้วย (เห็นไหมว่ามันเจ๋งมากๆ)

3. การโดยด้วยรถยนต์สะดวก
คนสวนมากยังใช้รถยนต์เป็นหลักในการเดินทาง แม้ว่าเราจะไม่มีรถยนต์ แต่ว่า เพือนเราหรือญาติอาจจะมาเยียมเราทำคอนโด ดั้งนั้นคอนโดต้องมีที่ต้ังทำเลสะดวกสำหรับการขับรถ เช่น ดูการกลับของรถว่าสะดวกไหม ซอยเล็กรถติดมากหรือเปล่า มีทางด่วนที่ใกล้ๆ ไหม

4. การเดินทางด้วยรถโดยสาร
ถ้าคอนโดไม่ได้อยู่ในแนวรถไฟฟ้า อย่างน้อยก็ควรมีรถโดยสารค่อยรับส่งเรา ถึงจะมีรถแต่บางคร้ังก็ต้องจำเป็นต้องใช้รถโดยสาร คอนโดที่เดินออกมาแล้วเจอป้ายรถเมล์เลยจะดีมาก
ถ้าคอนโดอยู่ในซอยก็ต้องดูว่าลึกไหม ถ้าลึกจนเดินไม่ได้ ก็ดูว่าวินมอเตอร์ไซด์คิดค่าโดยสารกี่บาท ถ้าแพงมากไป ก็ไม่ไหว เช่นเที่ยวล่ะ 30 บาท มันจะไม่คุ้มค่าแล้วถ้าต้องจ่ายไปกลับวันล่ะ 60 บาท  บางโครงการมีรถตู้ไปรับส่งให้ที่สถานนี  ฺBTS และ ป้ายรถเมล์ อันนี้ก็สะดวกดี

5 สาธารนาอุปโภค
เลือกทำเลที่ หาซื้อของกินได้ง่าย เช่น มีตลาด มีร้านค้าสะดวกซื้อ ถ้าใกล้ BicC,lotus,top ก็จะดีมาก

ปัจจัยในเรื่องของทำเลมีอีกเยอะเช่นความคุ้นเคยในพื้นที่ของเรา  ทำเลดีๆก็ต้องแรกกับราคาที่แพง เราต้องเลือกว่าอะไรเหมาสมกับเราและ อนาคตอีก 10 ปี ย่านที่เราซื้อจะเป็นอย่างไร

Tags: , , ,

การซื่อคอนโดมือหนึ่งโดยจะมี  2 แบบ
1.คอนโดที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมอยู่
2.คอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง หรือ สร้างยังไม่เสร็จ (ส่วนใหญ่คอนโดจะขายแบบขายก่อนแล้วค่อยสร้าง)

คอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่

1.คอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว
ผู้ที่ซื้อจะได้เข้าชมห้องจริง วิวจริงแล้วค่อยตัดสินใจ เห็นสถาพของตึกแต่ส่วนใหญ่ ถ้าซื้อห้องหลังจากสร้างเสร็จ จะเหลือให้เลือกไม่กี่ห้อง และมักจะเหลือห้องที่วิวไม่สวย หรือ ทิศที่ไม่นิยมกันเช่น ทิศตะวันตกสำหรับการเข้าไปซื้อจากสำนักงานขายของโครงการโดย แต่ถ้าอยากได้ห้องที่ทำเลดีๆ วิวสวยๆ ต้องไปหาซื้อห้องมือสองที่เขาประกาศขายในเวบ แต่ผู้ขายพวกนี้เขามักจะบวกราคาเพิ่มจากที่เขาเคยซื้อมา 2 หมืนบาท ถึง หลายแสนบาท แล้วแต่ห้องที่เขาถืออยู่เป็นห้องที่วิวและทำเลดีก็จะแพง

ตัวอย่างแบบจำลองรูปเสมือนจริงตัวตึกของคอนโด

2.ซื้อคอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง หรือ สร้างยังไม่เสร็จ
ในประเทศไทยสวนใหญ่การขายคอนโดจะเป็นการขายก่อนแล้วค่อยสร้าง โดย ผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จะออกแบบแล้ว สร้าง
ภาพจำลองสเหมือนจริงของตัวตึก (Floor plan) แบบของห้อง (Unit Layout) และห้องตัวอย่าง ขนาดจริง  มาให้เลือกซื้อ ผู้ที่จะซื้อต้องศึกษาทำเลให้ดีก่อนแล้ว ดูทิศว่า ห้องเมื่อสร้างเสร็จจะอยู่ตรงทิศไหน ตอนไปจองก็ถาม Sale ก็ได้ครับ  ถ้าไปจองในวันเปิดวันแรก (presale) ถ้ามีคนเยอะ อาจได้จับฉลากกัน แล้วก็จัดคิวเข้าเลือกห้องทีละคน
หลังจากซื้อเสร็จก็รอสร้างอีก 1-3  ปี ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้นของตึก และจำนวนห้อง ของโครงการ โดยปกติ ตึกประมาณ 30 ชั้นจำนวนห้องประมาณ 700 ห้อง จะใช้เวลาสร้างประมาณ 2  ปี ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างครับ ในระหว่างที่ก่อสร้าง โครงการก็เปิดขายไปด้วยแต่ก็จะปรับราคาห้องเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะสร้างเสร็จ ห้องที่ได้จองในวันแรกๆ ที่เปิดขายจะได้ในราคาที่ถูกที่สุด ถ้ารอให้สร้างเสร็จราคาจะแพงขึ้นโดยประมาณ 1 แสน – 3 แสนบาท

จะเลือกซื้อแบบไหนก็แล้วแต่ผู้ซื้อ บาคนชอบซื้อคอนโดพร้อมอยู่  หรือบางคนซื้อก่อนสร้าง มันมีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันครับ